Il mondo della locazione di immobili è complesso e fondamentale per la nostra società. Che tu sia un locatore o un affittuario, può essere necessario rivolgersi ad un avvocato sfratti Milano, ossia un professionista che può occuparsi della difesa dei tuoi diritti, sia se bisogna applicare un’ordinanza di sfratto sia se è necessario difendersi da essa. Se hai bisogno di un avvocato per sfratti a Milano, contattaci al più presto per avere una consulenza da parte di uno dei nostri legali: la tempistica in questi casi è un elemento fondamentale per vedere riconosciuti al più presto i propri diritti. Chiamaci al numero sopraindicato o compila il form qui presente.
Avvocato sfratti Milano: di cosa si occupa?
Se si ricorre al procedimento di sfratto, essendo il locatore, o lo si subisce come locatario (o inquilino) è sempre necessario rivolgersi ad un avvocato sfratti a Milano. Infatti in entrambi i casi parliamo di procedure legali molto complesse, il cui iter giuridico necessita di essere affidato ad un legale esperto che possa far valere i diritti di entrambe le parti con il maggior rispetto possibile di ogni situazione famigliare o lavorativa.
Già dal primo momento, ossia quando si decide di instaurare un rapporto locatore\locatario, basato sull’affitto di un determinato immobile con una specifica destinazione d’uso, è buona abitudine lasciare ad un avvocato specializzato in sfratti Milano la redazione del contratto, così che le condizioni di uso e le varie specifiche siano ben concordate e chiare ad entrambe le parti in causa. Infatti una buona redazione preliminare garantisce che i diritti di ognuno vengano rispettati e i doveri siano ben specificati e chiariti. Un buon contratto di locazione è il primo passo per evitare problemi futuri ed essere ben tutelati dalla legge, per questo motivo è sempre consigliato rivolgersi ad un legale, che sia solo per una consulenza o per il bisogno di vedere chiariti i propri diritti. Questi contratti non per forza devono riguardare un’unità abitativa, infatti sono anche i vari immobili adibiti ad ulteriori scopi (depositi, garage, o semplicemente negozi o locali, tutti immobili con una diversa destinazione d’uso) ad essere soggetti a contratti di locazione con specifiche diverse, nella quale normalmente viene anche specificato per quale uso è stato affittato il locale e per quale arco di tempo il contratto è valido. Dunque che sia una casa o un negozio, la redazione di un contratto di locazione offre sempre un’ampia protezione dei diritti di entrambe le parti.
Una volta redatto il contratto e aver visto l’accordo dare i suoi primi frutti, sia da parte del locatore che avrebbe un reddito fisso, sia dalla parte del locatario che potrebbe usufruire in piena libertà dell’immobile da lui scelto, generalmente non è più necessaria l’assistenza di un avvocato sfratti Milano. Purtroppo però vi sono sempre delle eccezioni, come il sorgere di determinati bisogni da parte dell’affittuario o il mancato rispetto dei propri obblighi da parte dell’inquilino, che possono rendere necessario rivolgersi ad un’ordinanza di sfratto e attenderne l’applicazione. Oppure, nel caso in cui si è degli inquilini, può risultare necessario difendersi da un’ingiusta ingiunzione di sfratto, cercando di ottenere così il rispetto dei propri diritti e impedire un’errata azione legale. In entrambi questi casi è l’avvocato sfratti la figura a cui rivolgersi. Il suo compito infatti non è solo quello di difendere il proprietario dell’immobile e agire nel suo interesse ma anche opporsi alle ordinanze di sfratto per conto del proprio cliente, annullandole o ottenendo comunque una loro prologa, utile per trovare un nuovo immobile e iniziare un nuovo contratto di locazione. Per questi motivi è sempre consigliato muoversi tempestivamente, essendo l’applicazione delle ordinanze di sfratto non sempre semplici da applicare o annullare. Sono questi casi in cui il tempismo può essere fondamentale, dunque richiedere una consulenza al più presto è la scelta più saggia da fare. Sia che si decida di ricorrere alla via stragiudiziale (ossia esterna alle corti del tribunale) o si decisa di andare al processo, un avvocato specializzato in sfratti a Milano può occuparsi dei propri interessi e trovare la via più veloce per risolvere la controversia, permettendo di vedere rispettati i diritti di entrambe le parti.
Sfratti Milano: tutto quello che c’è da sapere.
Esattamente cos’è uno sfratto e come ci si può difendere da esso? Oppure quando e in che condizioni è possibile la sua applicazione? Quali sono le sue tempistiche?
Sono queste domande fin troppo comuni, che possono essere poste sia da chi ha intenzione di intentare uno sfratto sia chi desidera
ovviamente difendersi da esso. Per prima cosa definiamo cosa sia lo sfratto: uno sfratto è un’ordinanza emessa da un giudice la quale obbliga un inquilino (o conduttore) a liberare un determinato immobile su richiesta del locatore. È il locatore quindi a richiedere la liberazione di un determinato immobile di sua proprietà, cercando così di rientrarne in possesso per poterlo utilizzare diversamente o affittarlo a un diverso locatario, ma questo non è sempre possibile. Non basta rivolgersi ad un avvocato specializzato sfratti per ottenere un’ordinanza di questo tipo, è infatti necessario che ci sia un fondato motivo per voler riavere il proprio immobile e che ci siano condizioni favorevoli. Se mancano queste circostanze, non sarà possibile procedere con lo sfratto e il locatore dovrà attendere la fine del contratto d’affitto per poter procedere. Andiamo a esaminare in quali casi è possibile richiedere uno sfratto.
In primis è necessario specificare che lo sfratto si suddivide in ben quattro categorie separate e ben distinte fra loro, ognuna ha un diverso iter giuridico da seguire.
- Sfratto per finita locazione: questo sfratto avviene al termine del contratto di locazione (generalmente otto anni se si tratta di contratti liberi o cinque se si tratta di contratti concertati, seppur esistano altre tipologie differenti di contratto, come quelle per studenti o transitorie, che hanno una diversa scadenza) se il locatore decide di non volerlo rinnovare. È necessario che egli informi il locatario con non meno di sei mesi di anticipo dalla risoluzione del contratto. Se il conduttore si rifiuta di lasciare l’immobile al termine del contratto, si passa all’ingiunzione legale a cui quest’ultimo può opporsi. Il primo passo è iniziare le procedure di sfratto attraverso una raccomandata mandata dal locatore al locatario, a cui poi seguirà un’udienza in tribunale. Durante quest’ultima, se non si presenta il conduttore o il suo avvocato specializzato in sfratti, la procedura di sfratto verrà automaticamente portata avanti. Al contrario, il suo avvocato sfratti può richiedere una proroga, se l’immobile è situato in determinati comuni con alta densità abitativa oppure se vive in un capoluogo di provincia. La proroga normalmente non ha una durata superiore ai sei mesi, tranne in alcuni casi in cui il conduttore rientri in determinate categorie (per esempio, se è ultrasessantenne, se rientra nella cassa integrazione, se è portatore di handicap o ulteriori categorie) nei quali la durata è di diciotto mesi. Durante il periodo di proroga il canone viene maggiorato del 20%, e il suo mancato pagamento comporta uno sfratto per morosità.
- Sfratto per necessità: questo tipo d sfratto avviene al termine della prima scadenza di un contratto di locazione (dunque dopo i primi quattro anni se si tratta di un contratto libero, tre se si tratta di uno concertato) se sono sopraggiunte determinate necessità da parte del locatore. Non è possibile ricorrere a questo tipo di sfratto prima del termine del primo quadriennio o del primo triennio, seppur dovessero presentarsi fondate necessità per rivolere il proprio immobile. La lista di queste necessità è abbastanza ampia e varia a seconda del tipo di immobile e della sua destinazione d’uso, per fare solo qualche esempio possiamo elencare:
Se l’immobile necessita di determinati lavori di ristrutturazione o rifacimento (sia che esso sia pericolante, sia che si desidera sopralzarlo e l’inquilino abiti all’ultimo piano, sia che esso sia stato riconosciuto come bene di interesse storico) e la presenza del locatario risulti di impedimento ad essi. Questo caso comprende anche la possibilità che il locatore voglia semplicemente demolire l’immobile e ricostruirlo, oppure apportargli importanti migliorie.
Se nasce la necessità di utilizzare diversamente l’immobile come unità abitativa del proprietario o dei suoi congiunti fino al secondo grado, sia nel caso in cui esso sia adibito a funzione d’uso sia se sia sede di associazioni di culto, volontarie, utili per la comunità e no profit, o enti benefici. In quest’ultimi casi è necessario che il locatore offra un’ulteriore locale adeguato alle funzioni necessarie, con un canone che non sia maggiore del 20% di quello precedente, e si offra di pagare il trasloco. Se in questo caso si procede ad un’opposizione, nel caso in cui essa risulti infondata, il locatore non dovrà più pagare le spese relative al trasloco.
Se il locatore desidera vendere l’immobile
Se il conduttore possiede nelle vicinanze un ulteriore abitazione adatta alle sue esigenze o a quelle dei propri coniugi
Se il conduttore ha subappaltato l’immobile e non lo utilizzi adeguatamente o con costanza.
Se il conduttore non utilizza l’immobile senza fondati motivi.
Si ricorda che l’elenco qui presente non ha la pretesa di essere esaustivo di tutti i casi legali in cui si può ricorrere allo sfratto per necessità dunque, per chiarire ulteriori dubbi, contattateci o chiedete una consulenza, così da poter esaminare con cura il vostro caso legale. - Sfratto per morosità: questo sfratto avviene quando l’inquilino è moroso, ossia è in ritardo con il pagamento di anche solo una mensilità. Basta che trascorrano venti giorni dalla data in cui sarebbe dovuto avvenire il pagamento per essere dichiarati morosi. A questo punto il locatore potrà richiedere, attraverso una raccomandata con ricevuta di ritorno, il pagamento. Esso dovrà avvenire entro quindici giorni dall’arrivo della raccomandata. Nel caso in cui esso non avvenga, si può procedere con lo sfratto attraverso un avvocato per sfratti, ottenendo così anche un’ingiunzione di pagamento. Procedendo con lo sfratto si potranno infatti anche riavere i canoni che non sono stati saldati. Un ulteriore motivo per ottenere lo sfratto per morosità è se l’inquilino non ha pagato la rata condominiale per un valore pari a due mensilità del canone mensile. Eppure anche questo iter giuridico non è particolarmente veloce. Infatti giunti in tribunale, se l’inquilino si presenta con il suo avvocato sfratti, allora può opporsi e richiedere il termine di grazia con il quale il conduttore ha novanta giorni per procedere al pagamento dei canoni arretrati delle spese legali, e ottenere dunque un’ulteriore udienza. Decorso questo termine, se il pagamento non avviene, si procede con lo sfratto. Se, invece di richiedere il termine di grazia, l’inquilino si oppone allo sfratto attraverso il suo avvocato sfratti, allora si procede con un normale processo di locazione e se ci sono fondati motivi per opporsi, supportati anche da prove, è possibile che lo sfratto non avvenga.
- Sfratto per inadempienza: avviene quando il conduttore non adempie ai propri doveri (ad esempio se subaffitta l’immobile senza autorizzazione, o se muta la destinazione d’uso pattuita).
Avvocato specializzato in sfratti Milano: quando contattarlo?
La tempestività è la chiave per risolvere al più presto i conflitti di locazione. Come abbiamo già visto, a differenza di altri tipi di processo, i tempi per arrivare ad uno sfratto possono essere di diversa durata, a seconda di quale tipologia di sfratto si intende applicare o a cui ci si vuole opporre. È indubbio però che ogni azione legale è scandita da un tempo preciso e ben definito (per esempio, venti giorni per essere dichiarato moroso, sei mesi di preavviso, novanta giorni per il termine di grazia etc). Quando parliamo di processi per locazione non li identifichiamo come la tipologia di processo più veloce che esista ma i suoi tempi sono scanditi con precisione e richiede azioni legali compiute con puntualità. Per questo motivo è consigliato contattare al più presto un avvocato per sfratti a Milano, così da rispettare i tempi procedurali.
I tempi per ottenere la liberazione di un immobile non sono brevi. Infatti, una volta notificato lo sfratto, se l’inquilino persiste a voler rimanere nell’immobile, può essere necessario ricorrere ad ulteriori misure, come ad esempio la notifica dell’avviso di sloggio e successivamente l’ingresso dell’ufficiale giudiziario, fino alla liberazione totale dell’immobile. Non è raro che, il giorno in cui viene eseguito lo sfratto, si presenti l bisogno di chiamare l’autorità giudiziaria. Si ricorda che, all’esecuzione dello sfratto, deve essere presente il proprietario o un suo delegato e un fabbro per il cambio della serratura.
Nel comune di Milano sono necessari anche quattro ingressi dell’ufficiale giudiziario prima di riuscire a procedere con lo sfratto.
Avvocato per sfratti: quanto costa?
Come sempre è difficile farsi una regola di quanto può costare un avvocato sfratti a Milano. Ogni professionista ha diritto a richiedere la propria parcella, adeguata alla sua formazione e alla sua esperienza, dunque parlare di un prezzo unico è particolarmente complesso e difficile. Parlando in maniera molto generale possiamo affermare che normalmente una procedura di sfratto può costare intorno ai mille euro ma questo prezzo può subire numerose variazioni, sia in base alla complessità della procedura di sfratto o alla sua opposizione sia in base anche al valore dell’immobile. Maggiore sarà il suo valore e maggiore saranno le spese processuali che sarà necessario sostenere. Si ricorda però che lo scopo di un buon avvocato per sfratti non è solo di ottenere un’ingiunzione o di impedirla ma anche di permettere al locatore di riavere il pagamento dei canoni arretrati, ossia avere corrisposta la cifra che non ha ottenuto precedentemente quando il locatario occupava l’immobile.
Se necessiti di un avvocato sfratti Milano per difendere i tuoi diritti, contattaci subito per avere una consulenza e un preventivo. Sarai seguito dai migliori avvocati specializzati in questo campo, e potrai ottenere una risoluzione veloce del conflitto.
